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    多措并舉穩樓市 “兩集中”新政直擊高地價軟肋

    發表時間: 2021-06-24 17:17:00

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          5月11日,北京首批集中出讓土地競拍落下帷幕。首批集中出讓30宗地塊,共吸引200余家房企參與。多宗地塊達到最高限價后,轉入競高標準建設方案階段,競標最終結果需要10個工作日后才見分曉。

          目前實行“兩集中”制度(重點城市對住宅用地集中公告、集中供應)的城市,熱點地區土地市場依然火爆,部分地區成交樓面均價和溢價率則有所下降。集中供地新政對房企的“擇時+擇地”能力以及關鍵時點的融資能力、營運能力等提出更高要求?!氨姸喑鞘凶罱谐鲎尩貕K,房企難以兼顧,只能分散火力?!眳⑴c了杭州集中出讓地塊拍賣的一家中型房企負責人呂偉對中國證券報記者稱。

          土地市場冷熱不均

          最近一段時間,樓市政策頻出,包括“三道紅線”從房企融資端發力等,而實行“兩集中”制度,加大土地供應力度,抑制地塊出讓價格過高,最終達到讓房價降下來的目的,共同構成推動房地產市場平穩發展的長效機制。

          在11日的北京土拍現場,北京住總集團負責土拍的王姓高管對中國證券報記者表示:“以前很多房企不一定會參與密云、延慶的冷門地塊競拍,有些房企可以趁機撿漏。此次情況完全不同,不管冷門、熱門地塊,大家一窩蜂去搶。金地、中?;久繄龆紖⑴c,保證金就交了上百億元。進入競拍環節,很多房企一舉到底,競拍環節根本成交不了,只能交材料轉入競高標準建設方案階段。監管部門對房企資質、成本管控、項目預計銷售等綜合資質進行二次審核評估,再決定地塊歸屬?!?/span>

          “北京這次土拍,20%的保證金要提前交,競拍失利則3個工作日退錢。如果轉入競高標準建設方案階段,退錢時間至少推遲10個工作日。房企損失的不僅是利息,還可能失去參與其他城市土拍的機會。從這個角度看,對房企資金管控要求更高了?!甭穭诺禺a集團投資部負責人對中國證券報記者表示。

          “能來的房企此次都來了,除了實打實參與,還可以學習流程,適應新規則。不少房企高管決定調整全年拿地、銷售思路。首先是要搶抓回款,因為從銀行借貸拿地太難了。另外,盡可能上半年拿,這樣才有機會搶在年底之前項目入市。如果下半年拿地,今年銷售基本就黃了?!鄙鲜鐾跣崭吖軐χ袊C券報記者表示。

          5月7日至8日,杭州首次集中拍地同樣熱度空前。本次集中供應57宗涉宅地塊,累計攬金1178.2億元,占去年全年(含商地)杭州市區總成交額(2521億元)的47%,成交規模及溢價率均超預期。

          此前,作為土地市場首個采用“兩集中”制度的城市,長春的首批住宅用地出讓則平淡收場。長春首次集中出讓地塊總成交面積達390.6萬平方米,成交總額194.44億元,涉及40宗地塊。其中,30宗底價成交,6宗出現多家房企競價情況,僅1宗達到最高限價。

          為何“兩集中”制度下土地市場冷熱不均?中國證券報記者多方了解到,不同地區樓市關注度存在較大差異,而前期房企對“兩集中”制度多存有觀望態度,近期則轉向積極參與。隨著實行“兩集中”制度城市密集出讓土地,房企已經開始感到“分身乏術”。面對多個熱點地區的優質地塊,大型房企也“力不從心”。

          “參與土拍,房企的大量資金被凍結,‘多線作戰’參與更多城市的土拍難度大?!眳蝹ケ硎?,“這可能也是‘集中’出讓希望達到的效果,避免哄搶?!?/span>

          中指土地運營總監張凱指出,22個采取“兩集中”制度供地的城市,多集中在4月、7月、10月發布地塊出讓公告。截至4月底,長春、廣州、重慶、無錫、沈陽率先采取“兩集中”制度進行了土拍活動,累計成交164宗地塊,總建筑面積達2607萬平方米,成交總金額超過2183億元。5月,上旬是杭州、北京迎來集中出讓活動,中旬將有福州、青島、深圳、天津進行集中地塊出讓,下旬還將有南京、濟南、寧波、蘇州,出讓活動整體較為密集。

          不過,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,目前的土拍市場冷熱不均跟集中供地政策關系不大,主要還是當地樓市投資價值、投資潛力決定。比如,吉林市場本身就相對偏冷。如果冷門地區調整土地成本,熱門地區通過限價、競品質、提高配建水平等措施壓縮房企利潤,土地市場冷熱狀態可能發生變化。另外,不少房企上半年拿地力度較大,這一輪土拍過去后,房企有了土地儲備“墊底”,客觀上會帶來土地市場降溫。

          華西證券研報顯示,集中供地新政對房企的“擇時+擇地”能力要求高,并對房企在關鍵時點的融資能力、營運能力、投資能力等提出了新的要求。中小房企在熱點城市的生存空間進一步被壓縮,三四線城市可能成為中小房企青睞的地區。而大型開發商難以同時兼顧多個城市,將給中小房企帶來更多拿地機會。

          從已實行“兩集中”制度的地區看,長三角地區諸多城市土地市場熱度依舊較高,新政對地價的打壓作用尚不明顯。而青島、重慶等地成交樓面均價和溢價率均有所下降,土地市場熱度整體有所回落。

          考驗房企資金管理能力

          “隨著集中供地城市增多,房企的資金管理能力面臨考驗,須綜合考慮自己的土地儲備與融資谷峰等因素,應對新的形勢?!睎|方今典房地產集團總裁胡長龍對中國證券報記者表示,“對于大型房企而言,只要資金能正常運作,都會積極參與土拍。如果錯過機會,很長一段時間這個區域都沒有土拍?,F在只是部分城市實行該政策,其影響尚未讓企業感到慌亂。在多地土拍信息密集發布的背景下,一些大型房企會從短拆市場獲取資金,預計資金短拆市場會進一步被激活?!?/span>

          實行集中供地制度的城市增多,土拍市場“亂花漸欲迷人眼”,令房企難以兼顧。有的房企在實行“兩集中”制度的城市土地儲備不足,于是向周邊城市溢出拿地補貨。

          胡長龍指出,中小房企特別是區域排名靠前的地方性房企,會有更多機會拿到地塊。地方性房企會進一步加強與頭部房企合作,以借助頭部房企的資金和品牌優勢,預計聯合拿地情況會增多?!胺康禺a市場分化進一步加大,不少項目運轉艱難。作為區域深耕企業,公司在區域內具備較強的營銷和轉化優勢?!焙L龍強調,如果通過集中供地的方式拿地不夠,東方今典會加大收并購業務。

          “房企規模效應的分水嶺會更加明顯。比如,上千億元規模的,會去更多城市發展;規模小的,更多在自己城市開展業務,不求規模,穩扎穩打也蠻好。年銷售規模在300億元至800億元的這部分企業比較尷尬,既跟不上大型企業的步伐,向銀行貸款也不容易,受影響會比較大?!眹儡S進對中國證券報記者表示。

    多措并舉穩樓市

          從一些房企的表態看,“兩集中”制度有利于房地產行業長遠、健康發展。出于對資金及“三道紅線”的考慮,不少房企表示將更加審慎地開展業務。

          中原地產首席分析師張大偉指出,截至目前,第一批以“兩集中”制度出讓的地塊,起始出讓金合計超過7000億元;疊加已宣布將實施“兩集中”制度、但尚未披露金額的,第一批集中出讓土地金額有望超過萬億元。近期,廣州、杭州、北京等“史詩級”土拍頻現,多地一次性出讓土地金額超過千億元。集中供地對房企的資金鏈帶來考驗。同時,單次大批量土地供應,也對政府部門的管理能力提出了更高要求。

          有參與土拍的房企反映,一些房企為了提高拍中率,會想出各種辦法降低成本,未來可能造成房屋質量問題等。另外,土地集中拍賣,會帶來項目集中入市,引發市場不穩。如何保證新房入市節奏平穩,成為地方政府和開發商共同面臨的問題。

          胡長龍指出,房企集中供貨,市場競爭將更加激烈,將考驗房企的產品力與營銷能力,新房市場分化將加劇。


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